Buscar
  • paulo2554

O TORTUOSO CAMINHO PARA DESFAZER UM CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO


Tatiana e Gustavo estão muito felizes. Acabaram de ficar noivos! Uma das primeiras decisões importantes do futuro jovem casal, e hoje ainda o sonho de muitos brasileiros, foi escolher o futuro lar. Como ainda são jovens, em início de carreira, não terão condições de comprar aquele imóvel que entendem que seja o ideal, mas, juntando o salário dela (assistente administrativa) e dele (analista de sistemas), já é possível dar uma entrada para a construtora e assumir um contrato de financiamento junto à Caixa Econômica Federal.


Após muitas visitas a plantões de vendas, onde corretores de imóveis muito simpáticos e cheios de boa vontade os recebem, mostram em detalhes o apartamento decorado. Esses corretores são um verdadeiro exército, CONTRATADO PELAS CONSTRUTORAS E INCORPORADORAS, para viabilizar a venda dos imóveis. Escolhido o “apê”, informada a data de entrega e formalizado o valor da entrada e a forma do financiamento, pronto, Tatiana e Gustavo já saíram do plantão de vendas com a data do casamento precisamente marcada para 45 dias depois da data prometida pelo corretor de venda para entregar o imóvel.


Tudo certo? Muita calma agora! Sem querer assustar os pombinhos por aí, seguem algumas recomendações e cautelas:


Comissão de corretagem:


Vamos começar por um tema que todos já sabem: quando (leia-se: sempre) a construtora/incorporadora passa para o comprador a conta do corretor de imóveis, é garantido na justiça o reembolso desse valor, certo? Errado! Ou melhor, depende, mas na maioria das vezes não. Por que? Porque o Superior Tribunal de Justiça (Brasília) decidiu que a transferência desse encargo ao consumidor não fere a lei. Exceto se for abusiva e se a construtora não tiver informado claramente ao cliente que ele iria pagar, como é o caso em que algumas delas dizem ao cliente que estão pagando um “sinal”. Aí, claramente, se trata de uma burla ao Código do Consumidor, e é possível pleitear o reembolso.


Já em relação a taxa SATI (serviço de assessoria técnico-imobiliária) é abusiva e pode ser cobrada a devolução judicialmente.


Atraso na entrega do imóvel sempre gera dano moral:


Novamente, nem sempre. A distinção efetiva das situações em que há ou não há dano moral devem ser avaliadas por um advogado especialista em direito imobiliário. E dependerá das condições do caso concreto do consumidor. Está se tornando uma praxe no judiciário entender que diversas ações que relatam dano moral não passam de mero aborrecimento típicos da vida moderna em sociedade. Ainda mais se esse atraso ficar acobertado pelos famigerados 180 dias de atraso já costumeiros nos contratos.


Assim, tirando os casos em que haja por exemplo um planejamento de casamento, uma necessidade de mudança por estado de saúde (um bairro menos poluído, uma vizinha menos barulhenta, melhor acomodação de uma pessoa incapacitada dentre muitas outras), o judiciário não é muito simpático a uma alegação genérica.


Outra coisa diferente é a perda de uma oportunidade de se mudar e deixar de pagar aluguel, a possibilidade da venda do imóvel com lucro, que se enquadram como lucros cessantes, e não dano moral.


Prazo para as ações:


Aqui o consumidor deve ter é muito cuidado. Há diversas interpretações, sendo a mais favorável aquela que entende que este prazo é de 10 anos. Mas atenção, há um conflito no entendimento entre os tribunais, pois há no Código do Consumidor o prazo de 5 anos. Na dúvida, não deixe o tempo passar, pois se tribunal da sua região entender pelos 5 anos, adeus.


Mas se tudo der errado, recebo tudo que paguei de volta e com juros, certo?


Dificilmente. As situações são específicas em cada caso. De qualquer forma, sendo o consumidor quem pede o distrato, seja por não conseguir mais pagar ou qualquer outra razão pessoal, a construtora sempre poderá reter um percentual a título de ressarcimento das despesas que teve com a venda.


Agora, este percentual varia e não há uma lei que o defina. O usual é uma retenção entre 10% e 20%, mas há variações maiores. Por exemplo, se o imóvel já foi entregue, pode haver uma retenção maior do que se não for entregue. Isso se deve às despesas que a construtora teve com as providências administrativas relacionadas ao imóvel (habite-se, corpo de bombeiros, etc).


E não é aceitável o condicionamento do recebimento da restituição ao término da obra, sendo devida na época do distrato, e com atualização monetária. Porém, a devolução pode ser parcelada, principalmente quando o consumidor deu causa ou pediu o distrato, assim como era o pagamento do financiamento (parcelado).


E a aplicação de juros deve ser sempre pelo método SAC, sendo a tabela Price ilegal:


Neste ponto realmente há uma verdadeira batalha judicial a respeito, havendo muitas decisões favoráveis aos consumidores neste sentido, mas novamente, depende do caso a caso e deve ser avaliado pelo seu advogado de confiança.


14 visualizações

Posts recentes

Ver tudo

NOVELLI ASSESSORIA LEGAL