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  • Paulo Novelli

Situação atual do mercado imobiliário em vista do elevado número de distratos


(Prezado leitor: caso tenha recebido correspondência relativa à aquisição da parte (2) deste relatório, por favor solicite as condições pelo email paulo@novellilegal.adv.br, informando o código de acesso recebido. Obrigado)


Recentemente, diversos empresários do ramo da construção civil no Brasil publicaram artigos nos quais denunciavam a gravidade da crise econômico-financeira que os distratos de compromissos de compra e venda, firmados entre construtoras e incorporadoras e pessoas físicas adquirente, está trazendo ao segmento.


O Sr. Meyer Joseph Nigri, CEO da Tecnisa SA, publicou o artigo Injusto, distrato é o maior problema do mercado imobiliário, no qual afirma que:


Em resumo, o comprador, ao comprar um imóvel na planta, tem em suas mãos uma opção de graça, pois se o preço da unidade subir, ele adquire definitivamente o imóvel e caso o preço venha a cair ele pode desistir da compra e receber todo seu dinheiro de volta, com um rendimento melhor que qualquer aplicação financeira. Isto além de criar uma crise de liquidez nas incorporadoras, forçam as mesmas a vender as unidades abaixo do custo, gerando um prejuízo real e contábil muito grande, uma vez que os resultados destas vendas já haviam sido contabilizados e agora terão que ser revertidos.


Pode-se verificar que o impacto econômico da decisão unilateral de o comprador (pessoa física) desistir, imotivadamente, do contrato, traz para o vendedor uma situação extremamente difícil, tendo em vista os compromisso assumidos com as operações de financiamento da obra, a constituição de patrimônios de afetação (em muitos casos), o descasamento do fluxo de caixa e todas as mazelas inerentes.


Na mesma linha de crítica à situação jurídico-econômica atual se posicionou o fundador da Cyrela e presidente do conselho de administração, Elie Horn:


Com distratos de R$ 2,3 bilhões em 2016 e de R$ 6,1 bilhões no acumulado dos últimos três anos, a Cyrela defende que o cliente perca todo o valor já pago em caso de rescisão da compra de um imóvel. "O certo é o comprador perder tudo. Se perder pouco, não resolve a nossa vida"


Maior problema do setor, os cancelamentos têm forte impacto na receita, no resultado líquido e na geração de caixa. "Você casa e não tem casamento. Tem filho, mas o filho não é seu. Só gasta tempo e saúde. Vende, mas não vende", compara "seu" Elie. Na avaliação do empresário, se os distratos não forem regulamentados, "o setor vai definhar". "Esperamos regras jurídicas para voltarmos a fazer o que sabemos e a ser o que éramos no passado."


O ponto comum na reclamação dos executivos do setor é a facilidade e a proteção jurídica dada aos compradores que notoriamente se comportaram como investidores, adquirindo imóveis na planta a preços competitivos com a finalidade de revenderem posteriormente com lucro, e os compradores adquirentes efetivamente com a intenção de moradia.


Na prática, a distinção entre ambas as figuras dentro de um processo judicial é quase impossível ao juiz, fato que leva à aplicação das garantias do Código do Consumidor indistintamente, inclusive aos investidores que têm possibilidade financeira de continuar pagando seu contrato, e se recusam a fazê-lo com base meramente em uma decisão individualista de resultado financeiro.


Estas pessoas efetivamente não se preocupam com o impacto que suas decisões individuais terão no contexto de toda a coletividade que adquiriu unidades de um empreendimento na planta, e terá que arcar com os custos até a finalização da obra. Ou seja, a função social do contrato (Código Civil, Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato).


Ou seja, paradoxalmente, o poder judiciário enxerga que a função social do contrato obriga apenas ao empreendedor imobiliário, deixando ao comprador (investidor) a completa liberdade de não mais cumprir o contrato, caso assim lhe convenha, egoisticamente.


Neste sentido também se manifestou o Sr. Meyer:


Em entrevista ao InfoMoney concedida no final do ano passado, o fundador da Tecnisa (TCSA3), Meyer Joseph Nigri, explicou que os distratos afetam as empresas em duas formas: há o distrato involuntário, quando o comprador simplesmente não consegue mais pagar as prestações do imóvel, mas há também o distrato voluntário, quando o comprador adquiriu o imóvel como um investimento e, ao perceber que o preço pago inicialmente por ele está abaixo do valor atual do imóvel, pede o dinheiro de volta.


"Isso [distrato voluntário] provocou um aumento no estoque e derrubou ainda mais os preços. Esse é um problema que continua e que segue crescendo (...) esperamos para que as autoridades mudem essas leis, pois têm causado um risco sistêmico e quebrado empresas", disse Meyer ao InfoMoney


Convém lembrar que os montantes envolvidos na problemática dos distratos são altamente significativos: Na incorporadora Cyrela, por exemplo, os distratos geraram impacto de R$ 500 milhões no caixa no período. Já para a Tecnisa, essa prática representa R$ 2,4 bilhões desde 2013.


Dentre as soluções para o problema colocado acima, destaca-se a negociação havida entre entidades do setor da construção civil e de defesa do consumidor, bem como o governo (Associação Brasileira das Incorporadoras – ABRAINC e demais entidades de classe do Setor Imobiliário, Secretaria Nacional do Consumidor do Ministério da Justiça, Secretaria Executiva do Ministério da Fazenda, Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro e Ordem dos Advogados do Brasil, Seccional Rio de Janeiro – OAB/RJ) que culminaram com a assinatura do Pacto Global para Aperfeiçoamento das Relações Negociais entre Incorporadores e Consumidores, no dia 27/4/2016.


Dentre os principais pontos do documento, são estabelecidas duas opções para reaver o dinheiro pago pelo compradores: multa fixa de valor máximo de 10% sobre o valor do imóvel até o limite de 90% do imóvel já quitado, ou perda integral do sinal e de até 20% dos demais valores pagos pelo comprador até o momento da desistência.


Ocorre que o pacto foi suspenso por duas vezes, sendo hoje uma proposta sem consenso e de pouca perspectiva de implantação.


Na ponta legislativa, o setor da construção civil apostava grandemente na promulgação de uma medida provisória que encamparia os anseios do setor quanto a um arrefecimento no impacto dos distratos nos balanços.


Entretanto, devido aos fatos envolvendo a colaboração premiada (delação) dos irmãos Batista, da JBS, essa perspectiva também ficou altamente prejudicada.


O que se verifica é que sempre fatores externos à vivência do setor impactam na solução para este problema, como se verificam de outros exemplos, como a decisão da Justiça Paulista sobre o processo n. 1063592-02.2017.8.26.0100, no qual foi dada liminar para coibir práticas chamadas abusivas pela Promotoria de Justiça de São Paulo, envolvendo Cyrela e Plano & Plano, tais como: taxa Sati, cotas condominiais, retenção de valores superiores a 20% nos distratos dentre outras.


O assunto relativo ao acordo setorial, naufragado em 2016 voltou à pauta agora em julho de 2017, com nova rodada de negociação:


No caso de imóveis de até R$ 235 mil, a construtora teria direito a ficar com o custo da corretagem mais até 20% do valor já pago pelo comprador, desde que o total não ultrapasse 5% do valor do imóvel. Para imóveis acima desse valor, a empresa poderia ficar com o custo da corretagem mais até 50% das prestações já pagas, desde que o total não ultrapasse 10% do valor do imóvel.


Para ressaltar a gravidade do problema das rescisões para o setor, deve-se lembrar que os distratos foram uma das razões para as empresas imobiliária PDG Realty e Viver Incorporadora terem de recorrer ao mecanismo da recuperação judicial.


Enquanto não há regulamentação, as decisões dos tribunais de justiça são flagrantemente conflitantes, ao afirmarem que a quantia a qual o cliente tem direito corresponde ao total pago até o momento do distrato menos os gastos que a incorporadora teve com administração e propaganda, em parcela única. É a própria empresa quem deve provar as despesas. A discussão vale para casos em que o consumidor quis desfazer a compra. Quando a culpa do distrato é da incorporadora (atraso na entrega das chaves, por exemplo), o STJ exige devolução integral dos valores pagos.


Outro grande obstáculo a estas medidas de consenso setorial e à uma eventual medida provisória, é o teor da Súmula 543 do STJ:


Súmula 543

"Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento."


É no contexto do relato acima que desenvolvemos a parte (2) deste relatório (nossa visão de uma alternativa viável de redução de exposição para os empreendedores imobiliários), contendo as premissas do que seria uma abordagem viável e factível às incorporadoras para equacionar o problema subjacente (distratos) em um horizonte de margem de conforto.


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